დეველოპერებს გაკოტრების ტალღა ემუქრებათ

HIH Invest-ის გამოთვლებით, 2026 წელს რეფინანსირების მოცულობა პიკს აღწევს და 40 მილიარდ ევროს აჭარბებს. რეფინანსირების ხარვეზი წელს დაახლოებით 6,3 მილიარდი ევროა. Handelsblatt-მა არაერთხელ გააშუქა დარგის გამოწვევები.

BF direkt-ის ხელმძღვანელი Francesco Fedele პრობლემას მარტივი მაგალითით ხსნის: ინვესტორმა 2020 წელს 100 მილიონი ევროს ღირებულების საოფისე უძრავი ქონება 65 პროცენტიანი სესხის თანაფარდობით დააფინანსა და მიიღო 65 მილიონი ევროს ბანკის სესხი.

თუ იგივე ქონებას დღეს დააფინანსებს, 20 პროცენტიანი ღირებულების კორექტირების შემდეგ ის 80 მილიონი ევრო ღირს. თუ ბანკი უფრო ფრთხილად მოეკიდება და მხოლოდ 55 პროცენტს დააფინანსებს, ინვესტორი მიიღებს არა 65 მილიონს, არამედ მხოლოდ 44 მილიონ ევროს სესხს.

ამ ახალი ბანკის პირობებით გაგრძელებული დაფინანსების მისაღებად ინვესტორმა დარჩენილი 21 მილიონი ევრო სხვა წყაროდან უნდა მოიზიდოს, რაც ბევრ შემთხვევაში თითქმის შეუძლებელია.

Fedele-სთვის ეს ნიშნავს, რომ „რეფინანსირების ხარვეზი რეალობად იქცა“. მართალია, 2027 წელს პროგნოზირებული მოცულობა 32 მილიარდ ევრომდე და ხარვეზი თითქმის 4 მილიარდ ევრომდე შემცირდება, „მაგრამ ეს არ ნიშნავს საფრთხის გაქარწყლებას“.

დაბალი საპროცენტო განაკვეთების პერიოდის მრავალი დაფინანსება ახლა სრულიად განსხვავებულ საბაზრო პირობებში უნდა განახლდეს. პროექტები, რომლებიც რამდენიმე წლის წინ მდგრადად გამოიყურებოდა, ზეწოლის ქვეშ მოექცა. „რაც ორი ან სამი პროცენტის პირობებში ჯერ კიდევ ანაზღაურდებოდა, ოთხიდან ხუთ პროცენტზე სწრაფად ხდება არაეკონომიური“, აღნიშნავს Fedele.

ადვოკატი Platt არ საუბრობს მეორე გაკოტრების ტალღაზე, „არამედ იგივე კრიზისის გვიან ფაზაზე“. მისი შეფასებით, უმოქმედობა ფინანსისტებს ახლა საკუთარი კაპიტალი და ბალანსის შესაძლებლობები უჯდებათ, რომლებიც ბანკებს ახალი ბიზნესისთვის სჭირდებათ. მისი პროგნოზით, კრიზისი 2028 წლამდე გაგრძელდება.

CR Investment Management-ის აღმასრულებელი დირექტორი Torsten Hollstein ასევე არ საუბრობს მეორე ტალღაზე. „პირველი ტალღა უბრალოდ არასოდეს შეწყვეტილა“, ამბობს იგი. მომავალ წლებში დადგენილი მოთამაშეების გაკოტრებებს კვლავ ვიხილავთ. „რომ თემა ახლა უფრო მეტად ყურადღების ცენტრშია, ეს ძირითადად იმით არის განპირობებული, რომ Pandion-მა და Peters-მა ცნობილი სახელები დააზარალა“, ამბობს ექსპერტი.

JLL-ის გერმანიის ხელმძღვანელი Konstantin Kortmann-ის თქმით, ამჟამინდელ საბაზრო ფაზაში განსაკუთრებით წმინდა პროექტების დეველოპერები დგანან გამოწვევების წინ: „მათ არ აქვთ მუდმივი შემოსავალი პროექტებიდან, ამავე დროს მშენებლობისა და დაფინანსების ხარჯები გაცილებით მეტად გაიზარდა, ვიდრე მიღწევადი გაყიდვის ფასები, სტრუქტურულად რთული საწყისი მდგომარეობა“. „ზოგიერთ შემთხვევაში დამატებით იმასაც ემატება, რომ ნაღდი რეზერვები მნიშვნელოვნად შემცირდა“.

მისი შეფასებით, გერმანიის უძრავი ქონების ბაზრის ფუნდამენტური გამოწვევები რჩება: პირველ რიგში, ფასები ჯერ კიდევ სრულად არ არის ახალ პირობებთან შესაბამისობაში მოყვანილი. მეორე, საკუთარი კაპიტალი მწირია, რადგან ტრადიციული ინვესტორები მოცულობას ამცირებენ ან სრულიად იხევენ უკან. მესამე, კაპიტალის სტრუქტურები ნულოვანი საპროცენტო განაკვეთების პერიოდიდან მოდის და ახლანდელ დაფინანსების პირობებთან ვერ თავსდება.

777 Financial Advisors-ის მმართველი დირექტორი Matthias Heimann, რომელიც უძრავი ქონების კომპანიებს დაფინანსების საკითხებში ურჩევს, აკვირდება, რომ ბოლო ორ წელიწადში მრავალი დაფინანსება გაგრძელდა და პრობლემები დროებით გადაიდო. „ახლა ეს გაგრძელებები კვლავ იწურება და ხვდება ფინანსისტებს, რომლებიც უფრო კონსერვატიულად აფინანსებენ“, ამბობს Heimann.

ამას ემატება მარეგულირებელი შეზღუდვები, გეოპოლიტიკური რისკები საპროცენტო განაკვეთების ზრდასთან ერთად, მაღალი მშენებლობის ხარჯები და გაურკვეველი გასასვლელი სცენარები. „ამიტომ ზეწოლის ქვეშ ექცევიან ის დეველოპერებიც, რომლებიც კრიზისს შედარებით კარგად გადაურჩნენ“.

CBRE-ის რეფინანსირების ექსპერტი Ralf Klann აღნიშნავს, რომ ფინანსისტების მხრიდან უძრავი ქონების ბაზრიდან საერთო გაყვანა არ შეინიშნება. CBRE-ის ახალი გამოკითხვის მიხედვით, გერმანიაში აქტიური კრედიტორების 71 პროცენტი 2026 წელს კრედიტების გაცემას წინა წელთან შედარებით გაზრდის; მხოლოდ რვა პროცენტი ელის შემცირებას. პროექტების დაფინანსებაც ძირითადად ხელმისაწვდომი რჩება: გამოკითხულთა 69 პროცენტი მას შესთავაზებს.

მიუხედავად ამისა, არსებობს მკაფიო განსხვავება წინა წლებთან: „დღეს უფრო შერჩევით აფინანსებენ. რეფინანსირებები კრედიტორების მოსალოდნელი კრედიტის მოთხოვნის 69 პროცენტს შეადგენს“, ამბობს იგი. ეს აჩვენებს, თუ რამდენად ძლიერად არის ბაზარი დღეს არსებულ დაფინანსებებთან და ვადაგასულ კრედიტის სტრუქტურებთან დაკავშირებული.

გადამწყვეტი ხდება ინდივიდუალური პროექტისა და კაპიტალის სტრუქტურის ხარისხი. „სუსტი პროექტების შემთხვევაში მომავალი რეფინანსირებები შეიძლება არსებულ პრობლემებს გამოაჩინოს ან გაამწვავოს“, ამბობს ექსპერტი.

Fedele აკვირდება, რომ ალტერნატიული დაფინანსების წყაროები მზარდ მნიშვნელობას იძენენ. „სესხის ფონდები და კერძო კაპიტალის ინვესტორები ნაწილობრივ ავსებენ ბანკების მიერ დატოვებულ ხარვეზებს, თუმცა მსგავსი კრედიტის გაცემის კრიტერიუმები აქვთ“.

Hollstein ხაზს უსვამს, რომ დაბალი საპროცენტო განაკვეთების პერიოდის დიდი მარაგი დაფინანსებებისა ჯერ კიდევ უნდა მორგებულიყო დღევანდელ საპროცენტო და შეფასების დონეს. ამ შემთხვევების მრავალი წინა წლებში გაგრძელებებითა და სხვა გარდამავალი გადაწყვეტილებებით დროებით გადაიდო. „ეს მარაგი თავისით არ იხსნება“, ამბობს იგი. სანამ ის არ მოგვარდება, კვლავ იქნებიან კომპანიები, რომელთა კაპიტალის სტრუქტურა ახალ ჩარჩო პირობებს ვერ გაუძლებს.

ბანკები და სხვა კრედიტორები ამ შემთხვევებს უკვე დიდი ხანია ინდივიდუალურად ამუშავებენ. მაგრამ გაგრძელებები უსასრულოდ ვერ გაგრძელდება. „რაღაც მომენტში დაფინანსება, უძრავი ქონების ღირებულება და ხელმისაწვდომი საკუთარი კაპიტალი კვლავ უნდა შეესაბამებოდეს ერთმანეთს“, ამბობს იგი. „სადაც ეს ვერ ხერხდება, შედეგი კვლავ იქნება რესტრუქტურიზაცია, გაყიდვები ან გაკოტრება“.

გამოქვეყნდა 8 სექტემბერი, 2026